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2012年度新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)提示

　　近年來(lái)，政府為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促使房地產(chǎn)健康有序發(fā)展，出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有關(guān)問(wèn)題的通知》等一系列文件，給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了較大的影響，對(duì)此律師針對(duì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、銷售等相關(guān)環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題提示如下：

　　一、項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：國(guó)土部門查處未按期開工、竣工項(xiàng)目

　　(一) 、相關(guān)背景

　　2010年以來(lái)，國(guó)土資源部重點(diǎn)查處土地違法違規(guī)情況(國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》)，尤其是違反占用土地、小產(chǎn)權(quán)房、土地閑置和未按期開工、竣工等事項(xiàng)，并且將各地的建設(shè)用地指標(biāo)與土地閑置等情況進(jìn)行掛鉤，對(duì)于存在較多閑置土地、未按期完工情況的城市，要限制甚至停止審批用地指標(biāo)，這給各級(jí)政府造成了巨大的壓力，因此，相關(guān)部門不得不對(duì)有關(guān)土地違法違規(guī)事項(xiàng)開展調(diào)查處理。

　　(二) 、法律風(fēng)險(xiǎn)

　　如果項(xiàng)目存在未按期動(dòng)工或者竣工情況，則存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、可能面臨至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)的行政處罰。

　　2、國(guó)土資源部可能將未按期開工并完成工程項(xiàng)目建設(shè)的情況向社會(huì)公示，并計(jì)入市、縣國(guó)土資源管理部門建立的房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)利用誠(chéng)信檔案(該誠(chéng)信檔案將作為土地競(jìng)買人資格審查的依據(jù))，同時(shí)入網(wǎng)上傳部房地產(chǎn)用地開發(fā)利用誠(chéng)信體系，部將及時(shí)向有關(guān)部門通報(bào)。

　　3、如在出讓合同中有前述約定的，則未按期完工的，國(guó)土局有權(quán)按照約定追究開發(fā)商剩余未完成建設(shè)土地成交價(jià)20%的違約金;超過(guò)六個(gè)月仍未完工的，國(guó)土局有權(quán)收回土地使用權(quán)。

　　如出現(xiàn)上述情況，企業(yè)的損失是巨大的，尤其是分期開發(fā)銷售的情況下，如土地使用權(quán)被收回，也必將導(dǎo)致已購(gòu)房業(yè)主的群體投訴或者訴訟。

　　二、營(yíng)銷環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)及控制

　　政策變化導(dǎo)致房屋降價(jià)與業(yè)主維權(quán)

　　在目前限購(gòu)政策的大背景下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房住宅成交量持續(xù)走低，大部分開發(fā)商為了加快銷售資金回籠，紛紛采取降價(jià)的促銷方式。但后期物業(yè)降價(jià)銷售的同時(shí)，已經(jīng)高價(jià)購(gòu)買前期物業(yè)的老業(yè)主維權(quán)之勢(shì)也在加劇。因此，開發(fā)商在處理此類事件的過(guò)程中應(yīng)注意如下問(wèn)題：

　　(一)、開發(fā)商涉嫌“價(jià)格欺詐”是業(yè)主在“樓盤降價(jià)維權(quán)”中經(jīng)常提起的理由，但房屋降價(jià)銷售并不當(dāng)然構(gòu)成“價(jià)格欺詐”。

　　根據(jù)我國(guó)民法對(duì)“欺詐”的定義：所謂“欺詐”，是指故意告之對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方基于錯(cuò)誤判斷作出意思表示。另?yè)?jù)我國(guó)《價(jià)格法》第十四條第4項(xiàng)對(duì)“價(jià)格欺詐”規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者不得利用虛假或者使人誤解的價(jià)格手段，誘騙消費(fèi)者或者其他經(jīng)營(yíng)者與其進(jìn)行交易。從上述兩點(diǎn)不難看出，判斷樓盤降價(jià)是否構(gòu)成“價(jià)格欺詐”關(guān)鍵是看開發(fā)商有沒(méi)有“欺詐”行為。

　　根據(jù)成都市現(xiàn)行的商品房?jī)r(jià)格監(jiān)管辦法規(guī)定，商品住房?jī)r(jià)格實(shí)行申報(bào)備案管理，申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證的預(yù)售方案中申報(bào)價(jià)格應(yīng)按套明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行“一房一價(jià)”，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，且商品住房的申報(bào)價(jià)格一經(jīng)確定，不得上調(diào);實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格;現(xiàn)場(chǎng)公示價(jià)格應(yīng)當(dāng)與成都透明房產(chǎn)網(wǎng)上公布的相應(yīng)申報(bào)價(jià)格一致。也就是說(shuō)在成都地區(qū)銷售的所有商品房的售價(jià)，在對(duì)外公布前就已是經(jīng)過(guò)房管局備案程序的，除非是備案后再上調(diào)價(jià)格銷售，否則一般不可能構(gòu)成價(jià)格欺詐。至于前期申報(bào)備案的價(jià)格高，后期申報(bào)備案的價(jià)格低于前期價(jià)格，但后期價(jià)格的確定同樣是嚴(yán)格按房管局申報(bào)程序和備案的價(jià)格進(jìn)行商品房銷售的，開發(fā)商沒(méi)有欺詐行為，同樣也不構(gòu)成價(jià)格欺詐。此外，根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》，開發(fā)商后期根據(jù)市場(chǎng)情況降價(jià)銷售也不屬于該規(guī)定的13種價(jià)格欺詐的情形。

　　(二)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：售房過(guò)程中出現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)的虛假陳述或承諾可能被認(rèn)定為價(jià)格欺詐

　　根據(jù)《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》第七條的規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者收購(gòu)、銷售商品和提供有償服務(wù)，采取下列價(jià)格手段之一的，屬于價(jià)格欺詐行為：(一)虛構(gòu)原價(jià)，虛構(gòu)降價(jià)原因，虛假優(yōu)惠折價(jià)，謊稱降價(jià)或者將要提價(jià)，誘騙他人購(gòu)買的;

　　由此可見，開發(fā)商在售樓過(guò)程中即使嚴(yán)格按政府要求的程序?qū)r(jià)格予以申報(bào)備案，也不能完全避免不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格欺詐的情況，原因就在于不能排除銷售人員為了賣房，而向客戶作出下期開盤房?jī)r(jià)會(huì)提價(jià)的陳述或承諾，且此類陳述或承諾一旦被客戶作為證據(jù)保全下來(lái)，可能是書面記錄或口頭錄音，將對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生極為不利的影響，如被認(rèn)定為構(gòu)成價(jià)格欺詐，根據(jù)《價(jià)格法》第四十條的規(guī)定，作為開發(fā)企業(yè)則可能被沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款;沒(méi)有違法所得的，予以警告，可以并處罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　三、定金糾紛

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)節(jié)，定金糾紛是較為普通的現(xiàn)象，表現(xiàn)在購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議繳納定金后拒絕簽訂正式的商品房買賣合同并要求開發(fā)商退還定金。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：開發(fā)商未盡充分的提示義務(wù)導(dǎo)致購(gòu)房者以合同條款達(dá)不成一致意見為由解除合同。

　　(一)、法律規(guī)定

　　最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋　　法釋[2003]7號(hào)第四條的規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

　　因此，如果當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，因《商品房買賣合同》條款達(dá)不成一致意見，屬于非因當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

　　(二)、風(fēng)險(xiǎn)控制

　　為了規(guī)避該風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商一般會(huì)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中載明：“甲方已在銷售現(xiàn)場(chǎng)向乙方明示即將簽訂的《商品房買賣合同》、附件及補(bǔ)充協(xié)議、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》以及《臨時(shí)管理規(guī)約》等簽約文本，甲方對(duì)相關(guān)條款做了充分合理的說(shuō)明，乙方確認(rèn)對(duì)以上文書的條款清楚而且無(wú)異議。”

　　但僅有上述約定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，根據(jù)法院的審判思路，“商品房認(rèn)購(gòu)書的說(shuō)明條款屬于限制開發(fā)商責(zé)任和排除認(rèn)購(gòu)人主要合同權(quán)利的格式條款，說(shuō)明條款載于認(rèn)購(gòu)書中的事實(shí)并不足以證明開發(fā)商已就該條款履行合理提示和說(shuō)明義務(wù)，關(guān)鍵在于開發(fā)商提請(qǐng)認(rèn)購(gòu)人的注意應(yīng)達(dá)到合理程度。”

　　律師建議：

　　1、公司在項(xiàng)目開盤時(shí)，應(yīng)將所有文本在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示并公證。

　　2、對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的上述條款，公司可以加大、黑體標(biāo)題等醒目方式印制該說(shuō)明條款，并在其后留出單獨(dú)空白，供認(rèn)購(gòu)人專門簽字確認(rèn)等。

　　泰和泰律師事務(wù)所

　　劉 鑫 律師

　　二0一二年三月六日